Immobilienbewertung, Wertermittlung, Immobiliengutachten, Marktwertermittlungen

Die Immobilienwertermittlung ist vor allem dann erforderlich, wenn die Immobilie den Eigentümer wechselt. Dies ist beim Kauf und Verkauf, aber auch bei Scheidungsverfahren, Vermögensaufteilungen, Erbauseinandersetzungen oder auch bei Zwangsversteigerungen der Fall.

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren (einfaches und erweitertes Verfahren)
• Liquidationswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Residualwertverfahren zur Ableitung des Bodenpreises
• Marktwertverfahren
• Beleihungswert-Verfahren (§ 16 Abs. 1+2 Pfandbriefgesetz)
• Discounted-Cash-Flow-Verfahren
• Mietwert-Verfahren

Die Methoden im Überblick

Das Vergleichswertverfahren

Bei dieser Berechnungsmethode wird die zu bewertende Immobilie mit bereits erzielten Kaufpreisen der Vergangenheit für ähnliche Immobilien verglichen. Zahlen darüber hat der Gutachterausschuss einer Gemeinde, hier zum Beispiel der Gutachterausschuss von Hamburg.

Der Immobilienbewerter nimmt diese Durchschnittswerte pro Quadratmeter und passt sie mit Zu- und Abschlägen an das jeweilige Objekt an, damit ein möglichst individueller Wert entsteht. Eine Modernisierung bringt zum Beispiel einen Zuschlag, eine sehr große Eigentümergemeinschaft einen Abschlag, weil dann die Abstimmungsprozesse schwierig sind.

Das Ertragswertverfahren

Diese Berechnungsmethode wird für vermietete oder verpachtete Immobilien angewandt. Miete oder Pacht werden wie Zinsen gesehen und hochgerechnet bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Wohnung oder das Haus wegen Abnutzung wertlos wird. Es geht dabei um die Frage: Wie viel Kapital brauche ich heute, um solche Zinsen in der Zukunft zu bekommen? Das ist dann der Ertragswert des Gebäudes.

Das Sachwertverfahren

Wie beim Ertragswertverfahren werden hierbei Bodenwert und Wert der Bauten getrennt ermittelt. Bei den Bauten wird unterschieden zwischen Außenanlagen und dem Gebäude selbst. Die Frage lautet: Was würde es kosten, genau dasselbe Gebäude heute herzustellen? Dieser Wert wird dann vermindert um die Alterswertminderung für gebrauchte Immobilien, also die Abschreibung.  

Die sogenannten Normalherstellungskosten hat der Gesetzgeber mit Stand 2010 aufgeführt, für Mehrfamilienhäuser genauso wie für Garagen oder Schweineställe – zu finden als “NHK 2010” in der “Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts“.